La législation prévoit 5 types de destinations, à savoir habitation, exploitation agricole et forestière, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, et autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires. Chacune de ces catégories se décompose ensuite en sous-destination. Changer la destination d’un bâtiment consiste donc à passer d’une destination ou d’une sous-destination à une autre. C’est, par exemple, le cas si vous souhaitez transformer une habitation en commerce ou inversement. Avant de concrétiser votre projet, vous devez obtenir plusieurs autorisations complémentaires. Les détails ici.
L’autorisation d’urbanisme
Le changement de destination d’un bien immobilier est une démarche encadrée par le Code de l’urbanisme. Il fait l’objet d’une déclaration préalable des travaux ou d’un permis de construire suivant les travaux envisagés.
Les cas de changement de destination soumis à la déclaration préalable de travaux
Dans le cadre de votre projet de changement de destination d’un logement existant, vous êtes contraint de réaliser une déclaration préalable de travaux si l’opération :
- ne s’accompagne pas de travaux modifiant ses structures porteuses ou sa façade ;
- ne crée pas une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 (ou 40 m2 si votre commune est régie par un PLU [Plan local d’urbanisme]).
Les travaux modifiant la façade correspondent aux ouvrages impliquant le changement de l’aspect extérieur du bâtiment. Il s’agit, entre autres, de la modification de la teinte de la couverture ou de celle des façades, ou de la pose d’ouvertures (création d’une porte). Ceux modifiant la structure porteuse concernent, par exemple, la démolition de cloisons porteuses ou de plancher.
Les cas de changement de destination relevant d’un permis de construire
Vous êtes tenu de demander un permis de construire si, lors du changement de destination ou de sous-destination, votre bâtiment doit subir des travaux ayant pour conséquence de :
- changer ses structures porteuses ou sa façade ;
- créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 (ou 40 m2 si votre commune est régie par un PLU).
Actuellement, vous pouvez effectuer votre demande de permis de construire en ligne. Ce qui vous permet d’accélérer les démarches et de réaliser votre projet dans le délai prévu.
Comme la déclaration préalable de travaux, le permis de construire permet à la mairie de s’assurer que votre projet respecte les différents articles du règlement du PLU.
L’autorisation de changement d’usage
Dans certaines villes où l’offre de logement peine à répondre à la demande, les biens immobiliers à usage d’habitation sont protégés scrupuleusement par le Code de la construction et de l’habitation. C’est, par exemple, le cas à Paris et dans les villes comptant plus de 200 000 habitants. Dans ces localités, la transformation d’un bâtiment en local professionnel est soumise à une autorisation de changement d’usage en plus de celle de changement de destination.
En général, cette autorisation est délivrée sous condition de compensation. Si votre projet a pour effet de supprimer un logement, vous êtes tenu de compenser cette suppression. Pour ce faire, vous devez créer un bien de surface équivalente. Sinon, la mairie ne peut délivrer qu’une autorisation temporaire à titre personnel, sous certaines conditions établies par la réglementation locale.
L’autorisation de la copropriété
Votre logement, objet du changement de destination, fait-il partie d’un immeuble en copropriété ? Alors, sachez que l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires est indispensable avant d’effectuer des travaux. D’ailleurs, vous vous engagez à être titulaire d’une telle autorisation de la copropriété lors de la signature de votre demande d’autorisation d’urbanisme. Dans le cas contraire, votre déclaration préalable ou votre permis de construire seront considérés comme frauduleux. Ils peuvent ainsi être annulés.
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